市場上經常有很多人分析樓市，但準確的人卻寥寥可數，因為大家在分析的時候，偶然都會忘記一些經濟學的基本原則，再加上自己的情緒，結果就會得出偏倚的結論。
通常大家最常犯的錯誤，包括以下三種：
（1）使用入息中位數分析樓市
很多人使用入息中位數分析樓市，編製甚麼「香港樓價痛苦指數」，以平均工資中位數與樓價作出比較，得出一些像「香港人平均不吃不喝N年才夠錢買樓」的計算結果，於是推論樓價應該會跌。
其實這樣的分析，犯了經濟學「供求定律」最基本的一個錯誤：就是在需求者的層面，包含一些根本不會購買的人，而不是單獨考慮真正的買家。
假設某群組有100人，其中95人是窮光蛋，其餘5人是富翁。如果要分析一些富翁才會買的產品，我們應該只分析5個富翁的負擔能力，或是全部100人的負擔能力？答案當然是5個！
例如要分析鮑魚價格，理論上只應計算有錢買鮑魚的5個富人，不應該包括其他95個從來都不買鮑魚的人，就算窮人不吃不喝一千年才買到鮑魚，鮑魚都不會因此作出減價。
在經濟學的角度，利用平均工資或中位數，推論樓價已升到不能接受的地步，也犯上相同的錯誤，因為「只有市場參與者才會影響價格」，那些不是參與者的人，對價格是沒有影響的。
正如賭場內的一張賭枱，旁邊站了很多唔關事的塘邊鶴，他們從來冇錢落注，在賭枱旁邊齋睇，跟賭枱上的戰果有何關係？
樓市的情況也是一樣，對於一批未能負擔樓價的人，無論他們要不吃不喝二十年才夠錢買樓，或是不吃不喝二千年，對於樓價的上升或下跌，其實唔關佢事，不會帶來很大影響。
所以要準確分析樓市負擔指數，就應該只考慮市場參與者的負擔能力，最多只為香港較富有的三成人口，而不是100%。
（2）稟賦效應的心理誤區
投資心理學有一種稱為稟賦效應（Endowment Effect）的現象，有時會出現在樓市分析之中。
稟賦效應的意思，就是當在人們擁有一項物品時，會覺得這物品的價值較高，甚至以為別人也是這樣想。
例如當你擁有一隻股票，就會以為這股票擁有較高的價值，較容易看到股票的正面資訊，負面消息就會偏向忽略；而當你剛剛沽出一隻股票，就會出現Reversing Endowment Effect，較容易看到負面資訊，覺得這隻股票比其他股票要差。
樓市分析也經常出現類似情況，一些本身擁有物業的人，對樓市的看法會比較正面，而另一些沒有物業的人，就會出現「我冇樓，所以我估樓價會跌」的潛意識判斷，無論接收任何資訊，都會覺得樓價應該下跌。
這種情況最常出現在香港記者，特別是沒有物業的年輕記者，他們偏向發掘樓市的負面新聞，例如同一個屋苑有十宗成交，八宗平均價格，第九宗創下歷史新高，第十宗蝕讓離場，他們通常會偏向報道第十宗的蝕錢個案，其他就輕輕略過。
（3）將個別成交當成整體趨勢
樓宇不是一種「同質產品」（Homogeneous Product），就算同一屋苑同一座大廈，都會因為樓層、景觀、裝修等不同因素而出現價格分歧。
所以看見一個破頂或破底成交，先要看清楚影響這個單位是否有獨特因素，不可單看價格就作出結論。
例如我們看到一個破頂的歷史新高價，究竟是樓市整體趨勢上升，還是這個單位有特別原因，例如原業主花了幾百萬的豪華裝修？
景觀是否特別漂亮？買家是否趕著入市而願意付出溢價？如果是破底成交，會否是這個單位有特別差的因素，例如裝修殘舊？
單位對著偏差的景觀，如垃圾房、嘈吵大馬路、墓碑或墳場等？原業主會否生意失敗，或炒燶孖展需要緊急撲水？
當然最正確的做法，就是不要單獨看一個成交個案就作出結論，看多一些整體數據，找出平均價格的趨勢，分析就會客觀得多。
資料來源：
