宣傳保單逆按揭時最誘人的口號，莫過於「只要抵押保單就能月月出糧，而且生前一世都不用掏腰包還款」。

然而金融市場從來沒有免費午餐，生前不用還錢是事實，但絕不代表銀行沒有收費——你每月拿走的每一分生活費，後台都在默默啟動一台無情的「超級計息機」！

雷區一：隱藏「息魔」——三重收費與「息隨本增」的複息雪球

你每月領取的年金，在銀行帳目上其實是一筆不斷增加的貸款。這筆欠款每月都在疊加三項費用：

  • 提取的本金： 每月實際落袋的生活費。

  • 按揭利息： 銀行借貸利息，通常跟隨市場利率浮動或設首段定息。

  • 按揭保險費： 為了讓按證保險公司（HKMC）承擔長壽風險包底，借款人須支付基本保費（保單價值的 1%，分五期支付）及每月保費（按總結欠年率 1% 按月計入欠款）。

利息加上保費，實際年化借貸成本隨時超過 4%。

傳統供樓 vs 保單逆按：息隨本減 vs 息隨本增

傳統物業按揭是「息隨本減」，越供欠款越少；保單逆按揭剛好相反，是「息隨本增」且以複息（利疊利）滾存。假設首月領取 $3,000，次月欠款便是 $3,000 加上首月利息與保費；第二個月再領 $3,000 時，銀行會以累積的總欠款為基數重新計息。

以 60 歲申請人抵押 100 萬保單為例，到 85 歲身故時雖累計領取約 88 萬年金，總欠款卻已飆升至 196 萬元。若保單紅利表現不如預期，最終扣除欠款後能留給後人的遺產將大幅縮水。

雷區二：一生一世的承諾？銀行隨時「斷糧」甚至終止貸款

不少長者以為交出保單後就能高枕無憂，但這份合約隱藏著極其嚴格的條款，一旦誤踩地雷，銀行有權暫停發放生活費，甚至直接要求提早清還貸款（Call Loan）！

1. 黃牌警告：「暫停事件」即時截斷現金流

  • 忘記交《年度聲明》： 借款人必須於指定時間內簽署並交回《年度聲明》，確認仍在世、無破產訴訟且保單維持有效。若因疏忽遺漏或違約且未在 3 個月內糾正，銀行會立即暫停派發年金。
  • 突發健康危機連鎖反應： 萬一不幸中風、罹患認知障礙或重病長期住院，導致無法親自簽署文件，極可能在最需要醫療費時無辜遭銀行「斷糧」。
  • 實戰防伏解法： 申請前預先向律師及按證公司辦妥「持久授權書」（EPA），授權信任的家人在自己失去精神行為能力時代辦手續。

 

2. 紅牌出場：「到期事件」觸發終極 Call Loan

  • 借款人破產： 因誤墮騙案、過度揮霍或龐大醫療負債而被法庭頒令破產，合約將即時終止。
  • 保單「壽命」短過你： 部分舊式保單僅承保至 85 歲或 99 歲，一旦活過該歲數，保單將期滿失效，抵押品失效即觸發貸款終止。
  • 保險公司清盤： 若承保機構不幸清盤倒閉使保單失效，銀行同樣會立即終止貸款。

 

保單逆按揭能提供穩定的現金流，但它是一份嚴肅的法律借貸合約，絕非無條件福利。簽約前請務必翻查保單條款確認屬「終身」保障，維持財務紀律避免破產，並及早備妥「持久授權書」，才能確保退休現金流長流不息！