坊間宣傳「安老按揭」（逆按揭）時，最吸引人的口號莫過於「借錢一世唔使還，原址安老歎世界」。不用自己掏腰包還錢，每個月又有現金落袋，這聽起來簡直是神仙恩賜！

但世上真的有這麼便宜的事嗎？這其實是安老按揭最容易令人誤解的「美麗陷阱」。

真相是：你生前確實不用拿錢出來還，但銀行絕對不是開善堂。這筆帳每一分每一毫都在暗中「利疊利」，最終將全數由你的「磚頭」代你找數！今天我們就來拆解這台隱藏的「超級複息計息機」。

第一重陷阱：隱藏的「三重收費」

你每個月從銀行拿走的年金，只是帳面數字。在銀行後台，你的總欠款每個月都在疊加三項驚人收費：

  • 提取的現金（本金）： 你每月實際拿到的生活費。
  • 按揭利息： 這通常比一般供樓利息稍高（有浮息與定息可選）。
  • 按揭保險費： 為了讓 HKMC 幫你「包底」，你必須支付基本保費（保單價值 1.95%，通常分7期）及每月保費（按總結欠年率 1.25% 計算）。

把這三項加起來，你的實際年化借貸成本隨時高達 4% 至 5% 甚至更高！

第二重陷阱：「息隨本增」的複息雪球

傳統買樓按揭是「息隨本減」，越供欠款越少。但安老按揭剛好相反，它是「息隨本增」！

假設你每月領取 $20,000。第一個月你欠銀行 2萬+利息；到了第二個月，這筆利息會與新的本金加總，再重新計算利息（也就是所謂的複息效應）。頭幾年你可能無感，但過了 15、20 年，雪球會滾得非常瘋狂。

如果你活了 20 年，實質拿走 480 萬現金，但連本帶利加保費，你的總欠款可能已經飆升到 800 萬甚至 900 萬！

殘酷現實：留給下一代的遺產可能「得個吉」

很多老人家還存有幻想，以為層樓最後還能留給子女。但殘酷的現實是，當雪球滾了二三十年後，欠款分分鐘貼近甚至超越樓價。當你離世，銀行賣樓扣除欠款後，子女可能一毛錢都拿不到！（不過好處是，若資不抵債，家屬也無需承擔差額。）

結論：用遺產換取當下的享受

這代表安老按揭是騙局嗎？絕對不是！它依然是極佳的理財工具。

看透這個機制的本質，其實就是「合法且提早地花光子女的遺產」。只要你看得開，覺得「自己買的樓自己花」，不介意沒留下一磚一瓦給下一代，那這台「超級複息計息機」對你來說，就完全不是問題！